Ser propietario de un inmueble en México
Los ciudadanos extranjeros suelen tener dudas sobre lo que es legalmente posible en cuanto a la propiedad de bienes inmuebles en México. La respuesta breve: Si puede; Incluso en las zonas costeras y fronterizas restringidas por la Constitución, los compradores extranjeros pueden obtener plenos derechos de propiedad mediante una figura jurídica denominada fideicomiso.
Según el artículo 27 de la Constitución mexicana, los extranjeros no pueden ser propietarios directos de bienes inmuebles dentro de los 100 kilómetros (62 millas) de las fronteras internacionales o de los 50 kilómetros (31 millas) de la costa. Esta restricción fue concebida originalmente para proteger la integridad territorial de México. Sin embargo, desde 1973, México permite que los ciudadanos no mexicanos adquieran propiedades en la «zona restringida» mediante un fideicomiso bancario.
Los fideicomisos
Un fideicomiso es un fideicomiso renovable a 50 años, constituido con un banco mexicano de su elección.
- El banco actúa como fiduciario, ostentando la titularidad legal del bien.
- El comprador extranjero se convierte en beneficiario del fideicomiso, con plenos derechos de propiedad.
- El bien es objeto del fideicomiso, y el comprador mantiene el control sobre él.
- El fideicomitente es el vendedor o actual propietario del inmueble.
Como beneficiario, usted goza de todos los derechos y privilegios de la propiedad. Esto incluye la facultad de:
- Utilizar, ocupar o arrendar la propiedad;
- Mejorar o remodelar la propiedad (de conformidad con la normativa local);
- Transfiere el título a los herederos o vende la propiedad a otro comprador cualificado.
Los fideicomisos son seguros, legales y renovables por periodos adicionales de 50 años. Los bienes bajo fideicomiso pueden venderse a otro extranjero, transferirse a un ciudadano mexicano o transmitirse a beneficiarios mediante herencia sin necesidad de un proceso sucesorio judicial (todas las ventas y modificaciones deben formalizarse ante notario y contar con la aprobación de las autoridades mexicanas).
Pero, lo más importante es que el banco (fiduciario) no es el propietario del inmueble; simplemente administra el fideicomiso y vela por que sus derechos estén protegidos conforme a la legislación mexicana.
Alternativamente, los extranjeros pueden adquirir propiedades no residenciales (de uso comercial, turístico o industrial) a través de una sociedad mexicana, quedando sujetos a un IVA adicional del 16 % sobre el valor de las mejoras (la edificación) de la propiedad.
El proceso de compra
I. Presentación de una oferta
El proceso comienza cuando un comprador presenta una oferta formal por escrito a través de su agente inmobiliario. Esta oferta detalla el precio propuesto, las condiciones y cualquier posible contingencia. Una vez que el vendedor la acepta, ambas partes proceden a formalizar un contrato de promesa.
II. Firma del contrato de compraventa
Una vez aceptada la oferta, el comprador y el vendedor firman un contrato de compraventa jurídicamente vinculante que detalla el cronograma de cierre, el precio de compra, el calendario de pagos y las posibles penalizaciones en caso de desistimiento. En esta etapa, el comprador suele depositar el 10 % en una cuenta de depósito en garantía (escrow) gestionada por un tercero, a modo de seguridad y protección legal; dicho importe nunca debe entregarse directamente a los agentes ni al vendedor.
III. Apertura de una cuenta de depósito en garantía (escrow)
Para proteger sus fondos, todos los pagos —incluido el depósito del 10 %— deben realizarse a través de una cuenta de depósito en garantía (*escrow*) autorizada. Existen diversas empresas que ofrecen este servicio, entre ellas TLA Services, una compañía registrada en Estados Unidos con sede en Texas, especializada en operaciones inmobiliarias internacionales. Esta empresa ofrece una gestión de fondos segura y transparente, y cuenta con experiencia en transacciones transfronterizas. También existen proveedores de servicios de depósito en garantía de confianza con sede en México; podemos facilitarle esa información si lo solicita. Por lo general, los honorarios por este servicio corren a cargo del comprador. Los fondos permanecen resguardados de forma segura hasta el cierre de la operación y se entregan al vendedor una vez firmada la escritura definitiva.
IV. Revisión notarial
Todas las operaciones inmobiliarias en México deben ser revisadas y certificadas por un notario público —un abogado designado por el gobierno, que no debe confundirse con un «notary» de los Estados Unidos—. El notario prepara e inscribe la escritura pública, garantiza la transmisión legal de la propiedad y confirma que se hayan pagado todos los impuestos. Asimismo, es responsable de verificar que el título de propiedad esté libre de gravámenes, obtener certificados del Registro Público y confirmar la situación de la propiedad en cuanto a impuestos y servicios públicos.
v. Pago final y cierre
Aproximadamente una semana antes del cierre, el comprador deposita el saldo restante en una cuenta de depósito en garantía (*escrow*). En la fecha de cierre acordada, los fondos se entregan al vendedor una vez que se han firmado todos los documentos ante notario. Posteriormente, la escritura se inscribe en el Registro Público local y la propiedad se transfiere formalmente. El tipo de cambio aplicado para convertir moneda extranjera a pesos se determina el día en que los fondos se liberan de la cuenta de depósito en garantía; por lo general, el mismo día del cierre.
VI. Gastos de cierre e impuestos
Los compradores en Puerto Vallarta deben presupuestar aproximadamente entre el 3% y el 5% del precio de compra de la propiedad para cubrir los costos de cierre. Estos gastos generalmente incluyen el impuesto de transferencia o adquisición, que oscila entre el 1% y el 4% del valor fiscal tasado de la propiedad (no necesariamente el precio de venta), así como los honorarios de notario, tarifas de servicio de depósito en garantía y cualquier costo de instalación o renovación de fideicomiso bancario aplicable para compradores extranjeros que compren en la zona restringida. Los costos opcionales adicionales pueden incluir seguro de título y seguro de propietario de vivienda, que se recomiendan para mayor seguridad y protección. Por parte del vendedor, los costos generalmente incluyen las comisiones de los agentes inmobiliarios y los impuestos sobre las ganancias de capital adeudados al cierre. Estos montos pueden variar según factores como el valor de la propiedad, la duración de la propiedad y el estado de residencia del vendedor.
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